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J-REITとポスト大阪都構想3

とゆうことでJ-REITである。

リートのくわしい~仕組みは完全に把握はできていないではあるが、とりあえず収益率などや稼働率などが重視されるであろうポートフォリオ物件だと思われる。つまり地価が高い場所ほど高い収益が見込めるだろうと思われる。


そこで、大阪の地価が高い場所は当然御堂筋沿いになる。それ以外は3倍以上地価が違ってくる。そして環状線の内側と外側では内側だけが地価が高い。

環状線の外側になると微妙に地価が例年下がっているが、大阪駅含む、御堂筋~環状線の中だけは何故か上昇している(例外もあるけど)

ここで、大阪市と東京都23区いわゆる首都圏の経済圏の規模を思い出してもらいたい。

今回、顕著にわかってきたのが、大阪市よりさらに一回り小さい環状線の内側だけに不動産投資信託による再開発が盛んなのでは?ないかということだ。

これは大問題だ!!!!!!!!!!!!!><

ちなみに、山手線の内側の面積が69kmで環状線の内側の面積は30km。

ちなみに東京では山手線だけではなく、その中も外も地価が高く、杉並区や練馬区くらいで堀江くらいの地価か同等かだ。

東京の月島~豊洲近辺でだいたい大阪の端より倍くらいの地価だ。

これでは、東京都の再開発より、もっと小さく狭い規模で無理やり再開発をやっていることに近い。


大阪市内においても顕著なのが環状線の内側の開発だ。大阪市だけでも狭いのにさらに環状線の中という限定されたエリアにおいてこの不動産投資信託をやる場合、早い話やめておいたほうがいいのが無難だ。オイラーの法則か収穫逓減の法則か都市工学の何かかは忘れたが、高度成長期におけるインフラ公共事業乗数効果が少なくなってくるというのも考慮に入れると、無理だ!!!!!!!!

まず東京都の山手線と大阪の環状線の比較であるが、山手線は大阪の環状線のそれと距離や面積などがほとんど1.5倍だ。
しかも山手線は池袋、新宿、品川、などの各私鉄経由となる駅の近辺に経済が発展しているが、大阪の環状線は、大阪駅と天王寺を除けば、なんとも言えない状況だ。
つまり御堂筋線沿いに地価が高くなる。

そして大阪の環状線外になると毎年、例年、地価は下がるかゆるやかに停滞するかほぼそうなっている。

つまり、東京の開発とくらべ、かなーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーり
コンパクトに、きゅうくつな開発となっている。
コンパクトシティにも収穫逓減の法則がひっかかると
衝突や、摩擦などが多発する。

ではないかと憶測します。

そこでポスト大阪都構想では、大阪市のみならず、条件は限られ、さらに大阪市環状線の中だけという再開発ブームを発展させ、大阪市環状線の外側への開発を視野に入れていく。
というのが、本来の大阪都構想的な狙いであったとも思われる。